El Gobierno ha aprobado dos reales decretos-ley que modifican aspectos importantes del mercado del alquiler: la renovación de los contratos, la actualización de las rentas, los alquileres temporales y por habitaciones y la fiscalidad de propietarios e inquilinos.
El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre, mientras que el Real Decreto-ley 27/2026 lo hará el 2 de octubre de 2026.
Las medidas afectan tanto a los contratos nuevos como, en determinados supuestos, a los que ya se encuentran vigentes. Sin embargo, no todas tendrán la misma aplicación en Andalucía, ya que algunas están condicionadas a que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.
Renovaciones de cinco o siete años
Una de las principales novedades afecta a la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Cuando hayan transcurrido al menos cinco años desde la firma del contrato, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, el contrato se prorrogará por nuevos periodos sucesivos de:
- Cinco años cuando el arrendador sea una persona física.
- Siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Esta renovación se producirá cuando ninguna de las partes haya comunicado dentro del plazo establecido su intención de no continuar.
El propietario deberá comunicarlo con al menos seis meses de antelación, mientras que el inquilino deberá hacerlo con un mínimo de dos meses.
¿Puede el propietario decidir no renovar?
El propietario podrá comunicar su decisión de no renovar, pero, con carácter general, deberá indemnizar al inquilino.
La compensación será equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características similares.
Además, nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año durante el que el inquilino haya residido en la vivienda.
Casos en los que no habrá indemnización
La indemnización no será obligatoria en determinados supuestos, que deberán justificarse de forma expresa y detallada en la comunicación de no renovación.
Entre ellos se encuentran:
- Cuando el propietario necesite la vivienda como residencia permanente para sí mismo.
- Cuando la necesiten determinados familiares o su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.
- Cuando el inquilino no haya residido habitualmente en la vivienda durante más de seis meses del último año, salvo ausencia justificada.
- Cuando el inquilino disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
- Cuando las partes firmen un nuevo contrato.
- Cuando el inquilino rechace una oferta de renovación que cumpla las condiciones legales.
- Cuando exista una situación de vulnerabilidad acreditada del propietario que justifique la finalización.
Si el propietario recupera la vivienda alegando que la necesita, pero no la ocupa en los tres meses posteriores a su entrega, el antiguo inquilino podrá reclamar la indemnización, salvo que exista una causa de fuerza mayor.
¿Qué ocurre con los contratos ya firmados?
El nuevo régimen también puede afectar a los contratos vigentes cuando su vencimiento o el de alguna de sus prórrogas se produzca después de la entrada en vigor de la norma.
No obstante, se establecen reglas transitorias:
- Las comunicaciones de no renovación efectuadas válidamente antes de la entrada en vigor mantienen su eficacia.
- Cuando al contrato le queden menos de seis meses para vencer, el propietario podrá comunicar la no renovación con cuatro meses de antelación.
- Los contratos que ya estén dentro del antiguo periodo de prórroga continuarán bajo ese régimen hasta que finalice.
Por tanto, será necesario revisar individualmente la fecha de firma, el momento del vencimiento y las comunicaciones realizadas por las partes.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El Real Decreto-ley 26/2026 establece también una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual.
Podrá solicitarse cuando el periodo obligatorio, la prórroga tácita o la tácita reconducción finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
Para acceder a ella, el inquilino deberá:
- Solicitar expresamente la prórroga.
- Estar al corriente de pago.
- Haber abonado puntualmente el alquiler durante los ocho meses anteriores.
La prórroga se aplicará por anualidades hasta un máximo de dos años y mantendrá las condiciones del contrato.
No procederá cuando ambas partes acuerden otras condiciones, firmen un nuevo contrato o el propietario acredite una necesidad real de ocupar la vivienda.
Esta medida funciona como un régimen transitorio y no se acumulará a la nueva renovación de cinco o siete años cuando esta última resulte aplicable.
Límite a la actualización del alquiler hasta finales de 2027
Entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de los contratos de vivienda estarán sometidas a unas condiciones extraordinarias.
Si la renta supera el precio máximo que corresponda conforme al sistema estatal de índices de referencia, no podrá aplicarse ningún incremento.
En los demás casos:
- Propietario e inquilino podrán pactar la actualización.
- Si no existe un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
Antes de actualizar una renta será recomendable comprobar el contrato, la fecha de la anualidad y el valor que corresponda según el sistema de referencia.
Nuevas reglas para el alquiler temporal
Los contratos de alquiler temporal deberán responder a una necesidad real y acreditable del inquilino, como un desplazamiento por motivos laborales, académicos o personales.
Su duración deberá superar los 31 días y, como norma general, no podrá exceder los 12 meses.
El alquiler podrá considerarse de vivienda habitual desde el primer contrato cuando:
- Supere los 12 meses sin una causa que justifique su temporalidad.
- Se encadenen más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
- No exista una causa temporal real y acreditada.
Los contratos temporales firmados antes del 1 de octubre mantendrán el régimen anterior hasta que termine el plazo pactado. Una renovación posterior deberá adaptarse a las nuevas reglas.
¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?
El alquiler de habitaciones pasa a integrarse expresamente en la regulación de los arrendamientos de vivienda habitual o temporal, dependiendo de la necesidad que cubra.
Una de las principales limitaciones es que la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el precio correspondiente al alquiler completo de la vivienda.
Además, cuando el inmueble se encuentre en una zona tensionada, la renta deberá respetar también los límites específicos establecidos para estos territorios.
Nuevas medidas fiscales para los propietarios
El Real Decreto-ley 26/2026 modifica las reducciones aplicables en el IRPF a los rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda.
Los porcentajes dependerán de circunstancias como:
- La reducción de la renta respecto al contrato anterior.
- La continuidad del mismo inquilino.
- La edad del arrendatario.
- La ubicación de la vivienda.
- El respeto al índice de referencia.
- La condición o no de gran tenedor.
- La rehabilitación reciente de la vivienda.
- Su incorporación a programas de alquiler social.
En determinados supuestos, la reducción del rendimiento neto positivo podrá alcanzar el 100 %.
Sin embargo, se trata de un sistema con distintos porcentajes, requisitos y regímenes transitorios. Antes de firmar o renovar un contrato será necesario estudiar cuál corresponde realmente.
Nueva deducción para determinados inquilinos
La norma incorpora una deducción estatal en el IRPF para el alquiler de la vivienda habitual.
Podrán aplicarla los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La deducción será del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler, con una base máxima de:
- 11.630 euros cuando la base imponible no supere los 23.007,20 euros.
- Una cantidad progresivamente inferior cuando la base imponible se encuentre entre 23.007,20 y 33.007,20 euros.
Para aplicarla, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán haber sido propietarios o titulares de un derecho de uso sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros durante, al menos, la mitad del ejercicio, salvo determinadas excepciones.
¿Qué medidas afectan a Andalucía?
Actualmente, Andalucía no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado conforme a la Ley estatal de Vivienda.
Esto significa que algunas medidas vinculadas específicamente a estas zonas no tendrán aplicación directa en la comunidad, como:
- Determinados límites adicionales a la renta de los nuevos contratos.
- La prórroga extraordinaria de tres años prevista específicamente para zonas tensionadas.
- Algunos porcentajes fiscales ligados a la ubicación de la vivienda.
- Los recargos específicos sobre determinadas viviendas turísticas.
- Algunas limitaciones aplicables a grandes tenedores.
Sin embargo, otras medidas sí tienen alcance general en Andalucía:
- Las nuevas renovaciones de cinco o siete años.
- La posible indemnización por no renovar.
- La prórroga extraordinaria de hasta dos años.
- La limitación temporal de la actualización de la renta.
- La regulación del alquiler temporal.
- El límite conjunto del alquiler por habitaciones.
- La deducción estatal para determinados inquilinos.
- Las nuevas reducciones fiscales para propietarios cuando cumplan los requisitos.
¿Qué deben revisar ahora los propietarios?
Los propietarios deberían comprobar:
- La fecha de firma y vencimiento de sus contratos.
- Si existe alguna comunicación de no renovación ya enviada.
- El plazo de preaviso aplicable.
- Si un alquiler temporal tiene una causa suficientemente acreditada.
- El precio total cuando se alquila por habitaciones.
- El límite aplicable a la actualización anual.
- Las consecuencias fiscales de renovar, reducir o aumentar la renta.
- Si pueden aplicar alguna reducción en el IRPF.
¿Qué deben comprobar los inquilinos?
Los inquilinos deberían revisar:
- La duración actual de su contrato.
- Si pueden solicitar una prórroga extraordinaria.
- El incremento anual que pretende aplicar el propietario.
- La posible renovación del contrato por cinco o siete años.
- El derecho a indemnización si el propietario decide no renovar.
- Si cumplen los requisitos de la nueva deducción estatal por alquiler.
- La verdadera naturaleza de los contratos temporales o por habitaciones.
Dos normas todavía pendientes de convalidación
Los dos reales decretos-ley están en vigor desde las fechas establecidas, pero deberán ser convalidados por el Congreso de los Diputados.
Por este motivo, propietarios e inquilinos deberían revisar la situación normativa antes de firmar, renovar o finalizar un contrato.
Desde GYE Consultores podemos ayudarte a estudiar tu contrato, comprobar qué medidas se aplican en Andalucía y analizar las consecuencias fiscales de alquilar, renovar o actualizar una vivienda.
